Známa stavba bude luxusným bývaním. Apartmány za takmer milión eur
Luxor v Bratislave menia na luxusné bývanie, povolenie však počíta s kanceláriami
Obchodný a obytný dom Luxor na Štúrovej ulici v centre Bratislavy sa má po rekonštrukcii zmeniť na rezidenčný projekt Luxor Residence. Budova vznikla v roku 1939 podľa návrhu brnianskeho architekta Jana Víška a pôvodne prepájala obchodné priestory, reštauráciu Luxor, kancelárie a bývanie. Obnovu pod investorom Amigal Group má zachovať čo najviac z pôvodnej podoby. Na siedmich podlažiach developer predáva celkovo 62 apartmánov, na prízemí sa počíta so zachovaním obchodov či služieb.
Vzhľadom na lokalitu v blízkosti Kamenného námestia a Hotela Kyjev sú v projekte na predaj apartmány od 216-tisíc eur (od približne 27 m²) až po takmer milión eur (do 205 m²). Investor ponúka jednoizbové jednotky aj priestranný penthouse. Jednoizbových má byť 22, dvojizbových 29, trojizbových 10 a v najvyššom podlaží je priestor pre štvorizbový apartmán.
Rekonštrukcia má začať čoskoro, pôvodné plány hovorili o závere tohto roka. Hrubé práce majú byť hotové na jar 2027 a pred koncom roka investor očakáva dokončenie interiérov. Noví obyvatelia by sa tak mohli sťahovať v úvode roka 2028. Developer projekt prezentuje ako moderné bývanie a apartmány vhodné aj na prenájom.
Nové stavebné povolenie však ukazuje, že rekonštruovaná budova má zostať nebytovým priestorom. Stavebný úrad v dokumente potvrdil, že využitie budovy sa rekonštrukciou nemení, a uviedol viac ako 4,7-tisíc m² administratívnej plochy a nula štvorcových metrov bytovej funkcie. Rozhodnutie povoľuje iba modernizáciu nebytovej budovy, nejde o povolenie na vznik 62 bytov. Povolenie ešte nie je právoplatné, môže byť napadnuté odvolaním. Až po skončení odvolacieho procesu 15. novembra bude jasné, v akej podobe platí.
Amigal Group má aktuálne predaných 15 a rezervovaných ďalších 14 apartmánov za státisíce eur. Investor môže neskôr požiadať o zmenu nebytovej funkcie Luxoru na bytovú, nemusí pritom čakať na dokončenie rekonštrukcie. Stavba sa nachádza v pamiatkovej zóne a rozhodnutie úradu požaduje aj stanoviská Krajského pamiatkového úradu.
Podľa advokáta Jána Grmana z firmy L/R/P advokáti môže developer predať priestor, ktorý vyzerá ako byt, ale tým novému majiteľovi automaticky nedáva právo v ňom bývať. Grman zdôraznil, že sa vyjadruje v teoretickej rovine a právny výklad platí všeobecne, nie konkrétne na projekt Luxor Residence. Ak je priestor úradne schválený iba ako kancelária, kupujúci ho nemôže automaticky legálne využívať na bývanie len preto, že má kuchyňu, kúpeľňu a posteľ. Ak by požadovaná zmena účelu odporovala záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie, stavebný orgán ju nemôže povoliť.
Označenie apartmán samo o sebe nehovorí nič o tom, či si kupujúci kupuje byt určený na trvalé bývanie. Zákon samostatnú kategóriu nepozná a rozlišuje iba byty a nebytové priestory podľa ich kolaudácie. Predaj apartmánov ako nebytových priestorov je na Slovensku bežnou praxou, najmä v Bratislave sa dlhodobo predávajú apartmány, ateliéry či štúdiá aj za pol milióna eur. Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár vysvetľoval, že apartmány sa často stavajú kvôli územnému plánu, ktorý v niektorých lokalitách neumožňuje nachádzať sa iba bytom.
Podľa Jakuba Valacha zo Stavebného úradu v Starom Meste sú nebytové priestory ako apartmány určené na krátkodobý pobyt, pričom na bývanie by museli mať bytovú funkciu danú zákonom a spĺňať predpisy bytu. Pri zmene účelu využívania treba preveriť napríklad požiadavky na protipožiarnu bezpečnosť, denné presvetlenie, vetranie či hygienu.
Ak je konkrétny priestor povolený výlučne na administratívne účely, jeho kúpa na vlastné bývanie prináša právne aj praktické riziká. Kupujúci naň nemusí dostať úver alebo hrozí, že priestor nebude možné obývať, kým sa jeho účel oficiálne nezmení. Banka môže podľa svojej úverovej politiky požadovať vyšší podiel vlastných zdrojov, inú zábezpeku alebo odlišnú splatnosť. Ak je priestor povolený iba ako kancelária, kupujúci si tam nemôže automaticky prihlásiť trvalý pobyt. Problém môže byť aj s poistením bývania, ktoré je oficiálne krátkodobé.
Stavebný úrad uviedol, že nemá kompetenciu ovplyvňovať spôsob, akým developer priestory predáva. Pri bývalom Luxore je preto podstatné, či developer zabezpečí zmenu na bytovú funkciu a či je vôbec jeho cieľom, aby sa apartmány preklasifikovali na byty. Inak kupujúci riskujú, že kúpia nebytové priestory určené na krátkodobý pobyt. Redakcia oslovila aj investora Amigal Group, no do publikovania článku nezareagoval.
