Staré byty sa premieňajú na zlatý biznis. Prečo sa investícia do bytov môže obrátiť proti vám?

Staré byty sa menia na zlatý biznis. Prečo sa investícia do bývania môže otočiť proti vám?

Investície do nehnuteľností, najmä pri starých bytoch, sa stávajú na Slovensku čoraz populárnejšími. Fenomén flippingu, kde si podnikatelia zaobstarávajú nehnuteľnosti v pôvodnom stave, aby ich následne zrekonštruovali a predali so ziskom, je avšak spojený s množstvom výziev. Hoci ide o výnosný biznis, množstvo detailov môže investorov vystaviť rizikám, ktoré nie vždy vidieť na prvý pohľad. Tento trend môže nepriamo prispieť k zdražovaniu dostupného bývania pre tých, ktorí ho skutočne potrebujú.

Pozadie fenoménu flippingu

Podľa odborníkov, ako je Samuel Kovalčík, ktorý sa podnikaniu na trhu s nehnuteľnosťami venuje, investície do starších bytov môžu byť veľmi atraktívne. Kovalčík a jeho tím sa zameriavajú na nákup bytov, ich prerábku a následný predaj, pričom sa snažia maximizovať zisk. Kúpili napríklad byt v Bratislave za 109 500 eur, investovali 23 000 eur do rekonštrukcie a nakoniec ho predali za 160 000 eur, čo im zabezpečilo zisk vyše 23 000 eur, teda približne 17 percent.

Avšak, tento model sa nezaobíde bez prekážok. Kovalčík zdôrazňuje, že dnes je nevyhnutné dbať na to, aby čísla dávali zmysel už pri kúpe, pretože náklady na rekonštrukcie sa zvyšujú, pričom bývajú plánovateľné. Mnohokrát však bývá problém, ak investor zakúpi nehnuteľnosť za neadekvátne vysokú cenu, čo môže brániť dosiahnutiu plánovaného zisku.

Riziká a rozhodovanie

Hlavným rizikom v oblasti flippingu je zlá kúpa. Ak je nehnuteľnosť zakúpená príliš draho, je ťažké dodržať rozpočet na rekonštrukciu tak, aby sa následne predala za uspokojivú cenu. Kovalčík prízvukuje, že častokrát sa objavia technické problémy, ktoré nečakane zvyšujú náklady. Preto odporúča vždy plánovať s rezervou, na čo mnohí investori zabúdajú.

Aj keď je dopyt po kvalitne zrekonštruovaných bytoch vysoký, zmeny na trhu sa prejavujú. S rastúcimi úrokovými sadzbami sú potenciálni kupci opatrnejší, čo môže spôsobiť predlžovanie doby predaja. Investor tak nesie náklady z úveru, čo môže ďalej znižovať jeho zisk.

Ekonomické dopady na trh s nehnuteľnosťami

Flipovanie nehnuteľností môže ovplyvniť ceny na trhu. Zuzana Klačanová, majiteľka realitnej kancelárie, poukazuje na to, že investori, zakúpili a zrekonštruovali byty, stláčajú ceny nahor. Ľudia si začínajú zvykat na vyššie ceny, čo robí ťažkým pre prvokupujúcich získať cenovo dostupné bývanie.

Medzi dôležité faktory, ktoré ovplyvňujú trh patrí aj dostupnosť uznaných úverov na financovanie a čas potrebný na predaj. Ako hovorí Kovalčík, cenový rozdiel medzi zrekonštruovanými a pôvodnými bytmi existuje, avšak celková cenová hladina v určitej lokalite sa posúva smerom nahor, čo zatláča na cenu aj bytov, ktoré prešli len minimálnymi úpravami.

Záver

Záverom, flipping nehnuteľností môže byť hodnotný biznis, ale nesie so sebou množstvo výziev. Pokiaľ sa o neinvestuje s obozretnosťou, môže sa z takého podniku stať nočná mora. Vysoké náklady, neistota na trhu a pretrvávajúci dopyt po kvalitnom bývaní vyžadujú, aby investori starostlivo plánovali a analyzovali každý krok od nákupu po predaj svojich nehnuteľností.